売却よくある質問Q&A

初めてのご売却だと不安な事やわからない事が沢山ありますよね。
そんなお客様のお声にお答えし、よくある質問集を作成しました。

春秋の新学期・異動期に合わせてお引越しをされる方が多いです。一年の中で多くの人が物件を売却したり購入したりする、この時期に合わせてご売却することも一つの方法です。ただ、ご売却・ご購入をご検討されている方々に様々な事情がありますので、この時期が売却しやすいと言う時期はあまりないです。

まずは、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約にあたって、ご売却時期や売却価格は非常に重要ですので、慎重に考える必要があります。不動産会社は、近隣の売却相場等のアドバイスをさせて頂きます。媒介契約を結んだ後に、実際に買主様がご内覧されます。

住宅の売却方法は大きく分けて2つあります。不動産業者が直接買取る「買取」と一般のお客様に購入する「媒介」です。前者の「買取」は不動産業者が買主となりますので、すぐに現金化でき、仲介手数料が不要、設備補償や瑕疵担保責任が免責となることが多いなどのメリットがあります。後者の「媒介」には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。「媒介」による売却については、仲介手数料が必要、不動産業者の活動によっては売却活動が長期化することもあるようです。「買取」と「媒介」を比較すると「買取」は短期間ですることが出来ますが、「媒介」は「買取」よりも売却活動期間が長期化します。また、価格については、早期に売却できる「買取」より「媒介」の方が売却価格が高いことが多いです。
弊社が行う「買取」については、お客様の負担とならないように「一般のお客様が購入する価格」と同じ目線で買取を行っております。「売却したい方」に喜んでもらえるように、スタッフが最適な売却方法をご提案させて頂きます。

基本的には現在のご自宅を売却しながら、新しい家を探すことになります。しかし、新しい家が見つかったとしても、現在のご売却が完了しないと、新しい家を買うことができない場合が多いです。まずは、現在のご自宅のご売却を優先して考えると良いでしょう。

ご売却物件のインターネットやチラシ広告を行い、ご内覧希望者との日程調整等を行います。そして、お取引は安全に行われることが一番重要ですので、売買契約などに伴い、役所や関係機関等に調査・聞き取りを行い、後々に疑義が生じないように徹底して確認を行っています。

前述のQ3に記載している「媒介」による「一般媒介」の媒介契約を結ばれた際は、複数社の不動産会社に売却を依頼することが可能です。一般媒介の場合、売却の窓口が複数となり、売却される方に情報が集まり、その情報を各不動産会社に伝えなければなりません。売却時の媒介方法で一番労力と時間が必要な媒介方法です。
売却については、不動産会社から売却活動の動向について報告を受ける「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」をお勧めします。

広告することなく、ご売却は可能です。ただし、広告を行わない場合、購入希望者の目に触れる機会が減りますので、販売活動が長期化する傾向にあります。

お部屋を綺麗に整理整頓されていると、とても印象が良いです。ご内覧前には、掃除機をお掛け頂くなどの工夫で清潔感を与えることもできます。また、明るさがお部屋が与える印象の中で最も影響があります。ご内覧時には、すべての照明器具を点灯することをお勧めします。

売却時に居住しながら売却を行うことが可能です。住みながらの売却活動は、資金の節約などのメリットがあります。しかし、売主様が居住されていると買主様もご内覧時に気を使われてしまい「ゆっくり」とご内覧できなかったり、ご内覧日の調整が出来なかったりなどのデメリットもあります。

事故物件・瑕疵物件を引き受けることも可能です。ただし、お取り扱いできない場合もございますので、事前にお問合せ下さい。また、内容について話しにくいこと等あると思いますが、告知しなくても良いという訳ではないので、担当者に率直にご相談下さい。

まず、机上査定を近隣販売動向から算出し、次に、実際にお宅へ訪問させて頂き、物件の希少性・設備の充実度・セールスポイントなどを加味して査定をさせて頂きます。

売却価格については、「実勢価格」といわれる、近隣で実際に販売された過去事例などを参考にご提案する不動産会社が多いです。地域内で対抗となる販売中の物件がある場合も、設定価格に影響を及ぼすこともあります。その他「路線価」や「評価額」なども参考に、売却価格をご提案させて頂きます。お客様一人ひとりの思いを大切にしておりますので、売却価格については、売主様の意向を反映し決定することが多いです。

マンションや土地の場合は、近隣相場の平均平米単価や平均坪単価から算出することが多いですが、マンションの場合では「角部屋、高層階」であったり、土地の場合では「角地・50坪以上」等の希少性を加味して査定価格とさせて頂きます。

ご売却が長期間となっている場合には、その原因が必ずあります。専属専任媒介契約は一週間に一回、専任媒介契約は二週間に一回、不動産会社から「営業活動報告（業務状況報告）」が必ずあります。その内容を基に、担当者が原因を分析し、アドバイスさせて頂きます。

不動産を急いで売却するには、不動産業社に「買取」をしてもらうことが早期売却の唯一の売却方法です。急いでいる場合の「買取」については、売却価格が実勢価格よりも低くなりますので、前もって不動産会社にご相談されておくのがベストです。不動産の「査定」や売却の「ご相談」、資金計画の「ご相談」等は無料ですので、急いで売却しなければならない事態になる前に一度ご相談して下さい。

査定価格は基本的な流通価格の相場を一つの目安となるものです。売却価格を高く設定することも可能ですが、相場からかけ離れた価格設定をすることは買い手側からの信頼を失うことになります。

一般的に途中で売却価格を変更することが多いです。売り手は少しでも高く売りたいという心理が働きますので、売却開始時は少し高めの価格設定となります。買い手側も価格変更は注視しているので、買い手側にインパクトを与える価格の変更を行うことをお勧めします。

売却時に支出する必要な諸費用の種類は「登記費用」「仲介手数料」となります。「登記費用」については数万円程度、「仲介手数料」は物件価格が400万円以上の場合は、物件価格×3％+6万円（税別）が目安です。不動産業者に直接「買取」をしてもらう場合は仲介手数料が不要です。

当社では仲介手数料の一部と考えていますので広告費は戴いておりません。

契約書に貼付する印紙税、売却により利益が発生した場合は譲渡所得税、住民税、復興特別税が賦課されます。

多くの方が購入時に住宅ローンを使われています。購入して早期にご売却する場合、売却価格よりもローン残債の方が上回ってしまうことがあります。その場合は自己の資金を持って、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンの残債が多いから買換えが出来ないというわけではありません。実際に買換えられる方も多くおられます。しかし、買換えの場合は、売却や既存ローン返済・購入や新住宅ローン契約など、複雑なことになりがちですので、信頼できるプロの営業マンに窓口となってもらい、すべての活動をご依頼された方スムーズかつ安全にお買い換えをすることが出来ます。

借入額（残債）が売却価格を上回ってしまった場合は、新たに購入する物件に売却時の不足額を加算して借り入れる事ができるのが「買い替え用ローン」です。特殊な借入方法となりますので、審査基準も厳しく設定されています。また、売却物件と購入物件の決済を必ず同一日に行います。

売却によって利益が発生した場合は、確定申告を行うことが必要です。また、損失が発生した場合にも、各種要件を満たすことによって、所得税や住民税等が「譲渡損失控除」により軽減される場合がありますので、確定申告を行う方が良いでしょう。

固定資産税や都市計画税などの税については、不動産を買主様に引き渡す日に、日割り清算を行います。例えば100日間所有していた場合は100日間の日割り分を負担します。残りの265日間は買主様の負担となります。

契約は不動産会社において行うことが通例ですので、契約時の代金は現金で行うことが多く、契約時は高額な代金を決済することはあまりありません。決済は物件の残代金などを決済しますので、安全取引の観点から金融機関にて行い、決済方法は振込にて行うことが多いです。

基本的にリフォームなどを行わないことが一般的です。しかし、使用に伴う汚れ等が目立つ場合には、ハウスクリーニングを行うことをお勧めすることがあります。

不要な家具や電化製品などは、できる限り処分された方が良いです。「買取」の場合は不動産業者が柔軟に対応してくれますが、一般のお客様にご売却された場合は、付帯設備として引き渡す場合は設備にある程度の期間保証をしなければならない可能性があります。その他、不要なものを「残置物」として残して引き渡すことは可能ですが、売主様買主様共に気持ちよくお取引頂くために、できる限りご自身で処分をお願いすることが多いです。

住宅設備に不具合があるままで引渡す場合は、買主様に交付する付帯設備表にて、故障を明示すれば、修理する必要はありませんが、できる限りご自身で処分された方が良いでしょう。

現在のお住まいをご購入されたときの資料などがあればご準備下さい。その他に、登記識別情報（昔の権利証）や住宅ローンの年末残高表などがあればご準備下さい。

権利証は再発行等が一切できない書類です。権利証を紛失された場合は、権利証に代わる書類を作成する必要があります。代わりの書類を作成するには、司法書士が「本人確認情報」を作成し、司法書士の届け出書とともに法務局へ申請する必要があります。

他人名義の不動産は、たとえ家族で会っても売却することはできません。しかし、相続を受けた場合や所有者の同意が確認できる場合は、ご売却することが可能です。

特別な手続きは必要ありませんが、ご夫婦お二人の同意が必要となります。どなたか一方がご売却に反対された場合は、ご売却できません。